近日，为深入推进供给侧结构性改革、进一步加快化解商业办公用房库存、助力激发片区活力，经市委市政府研究同意，市资源规划局印发《厦门市商业办公项目变更为酒店项目暂行规定》。文件严格规定了用途变更的具体条件、审批程序等，要求功能变更后须确保建筑结构和消防安全，严禁“类住宅”、违法违规改变土地性质和建筑功能等情况发生。
根据规定，厦门市已出让（含协议出让）的土地用途含商业的项目以及2017年12月30日之前取得建设工程规划许可证的办公项目，若要变更为酒店用途，应当符合以下6个条件:申请人与土地使用权人一致；已经取得预售许可证的在建或已建成项目，申请人应当先停止预售；应当征求利害关系人（含项目已售房产的买受人）意见；须成立独立的酒店经营法人公司；已按原出让合同和监管协议约定完成税收等承诺，或已按规定补足税额、缴纳违约金；功能变更后应能满足建筑结构和消防安全要求。若存在以下4种情形之一的不得变更:按照总部用地政策出让的办公项目；存在违法违规用地行为未处理的；应依法收回国有建设用地使用权的；变更内容不符合控制性详细规划的。
需注意的是，根据规定，申请变更单位须成立独立的酒店经营法人公司；申请变更的建筑面积必须办理整体产权、整体转让、整体抵押——这意味着，将商业、办公用途变更为酒店用途，必须整体持有，不得分割转让，不得分割抵押；同时，各职能部门须严格履行监管职责，加强对变更用途项目建设、运营等进行全链条监管，严禁产生“类住宅”、违法违规改变土地性质和建筑功能、违法违规销售等问题。
此外，规定还明确了用途变更应补缴的土地价款计算方式，并对用途变更时的建设规范、计容总建筑面积、变更申请程序等作了详细规定。
政策原文
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厦门市自然资源和规划局
关于印发《厦门市商业办公项目变更为酒店项目
暂行规定》的通知
（厦资源规划规〔2020〕5号）
各相关部门：
为深入推进供给侧结构性改革，进一步加快化解商业办公用房库存，激发片区活力，优化营商环境，促进高质量发展，根据有关法律法规的规定，经市委市政府研究同意，我局制定并印发《厦门市商业办公项目变更为酒店项目暂行规定》，请遵照执行。
厦门市自然资源和规划局办公室
2020年7月28日印发
厦门市商业办公项目变更为酒店项目
暂行规定
第一条 为深入推进供给侧结构性改革，进一步加快化解商业办公用房库存，激发片区活力，优化营商环境，促进高质量发展，根据有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本暂行规定。
第二条 本规定适用于厦门市已出让（含协议出让）的土地用途含商业、办公的项目，将商业、办公用途变更为酒店用途。其中，办公项目应为2017年12月30日《厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局等五部门关于进一步加强办公类建设项目管理若干意见的通知》（厦府办〔2017〕234号）文件施行之前取得建设工程规划许可证的项目。
第三条 项目用途变更应当符合下列条件：
（一）申请人与土地使用权人一致；
（二）已经取得预售许可证的在建或已建成项目，申请人应当先停止预售；
（三）应当征求利害关系人（含项目已售房产的买受人）意见；
（四）须成立独立的酒店经营法人公司；
（五）已按原出让合同和监管协议约定完成税收等承诺，或已按规定补足税额、缴纳违约金；
（六）功能变更后应能满足建筑结构和消防安全要求。
第四条 有下列情形之一的项目不予变更用途：
（一）按照总部用地政策出让的办公项目；
（二）存在违法违规用地行为未处理的；
（三）应依法收回国有建设用地使用权的；
（四）变更内容不符合控制性详细规划的。
第五条 项目用途变更按照下列程序办理：
（一）申请人向资源规划部门提出用途变更的申请。申请材料包含拟变更用途的房屋位置、面积、层数、变更理由等。项目应以栋、层等具有单独运营管理条件、相对独立的部分为基本单元进行申请；
（二）资源规划部门根据片区控制性详细规划等进行初步审查，并通过“多规合一”业务协同平台征求发改、财政、生态环境、建设、文旅等相关主管部门以及属地区政府和管委会意见。相关部门根据职责参照新出让项目要求对变更的必要性、可行性及相关要求提出意见。文旅部门对酒店的规模、档次等提出明确意见；同时，属地区政府或管委会建立联席会议机制，组织发改、财政、审计、商务、税务、资源规划等部门对原出让合同和监管协议履约情况进行审核认定；
（三）相关部门审查同意后，由资源规划部门会同属地区政府或管委会组织专家对规划条件变更等进行论证。建设单位应委托原项目主体设计单位或者其他具有相应资质等级的设计单位对项目变更后是否符合酒店的结构安全及消防安全有关规范进行复核确认；
（四）经专家论证同意变更的，由资源规划部门对外公示10日；
（五）公示期有异议的，由资源规划部门组织复核，经复核认定确有问题的，作出不予变更决定书，终止变更申请。公示期满无异议或有异议但处置完毕的，由资源规划部门将相关材料（包含规划条件变更、监管事项要求及违约条款等方案）报市政府研究；
（六）经市政府同意后，资源规划部门核定规划条件；
（七）资源规划部门根据规划条件等，拟定变更土地用途供地方案报市政府批准后，与申请人签订土地出让合同之补充合同并按规定结缴地价。属地区政府与申请人签订监管协议，按规定重新约定税收等相关事项；
（八）资源规划部门将经依法批准的规划条件变更情况予以公布，同时通报同级监察机关；
（九）申请人按项目基建程序依法办理后续相关建设审批手续。
第六条 在建和已建成项目申请变更的，建设单位及设计单位应确保用途变更后符合相关技术规范要求。
建设单位应严格按照资源规划部门核准的平面图组织建设，不得擅自加层、插层。
建设单位应当严格按照经审查合格的施工图设计文件组织施工，不得擅自修改设计。
第七条 变更后项目计容总建筑面积原则上不得高于原土地出让合同约定的计容总建筑面积。资源规划部门和行业主管部门可根据变更项目设计方案、实际功能需求和片区控制性详细规划要求，对计容总建筑面积进行适度调减；需移交的公建配套建筑面积不减少。
第八条 土地用途变更后，土地出让年期起始时间与原土地出让合同保持一致，且土地出让年期不超过原批准使用年期和不超过变更后用途的法定出让最高年期。
第九条 以市政府批准改变土地用途的时间为评估基准日进行评估,并按下列要求进行结算:
（一）招拍挂出让（完全出让）项目
对评估出的新用途土地价格与该区域最近一年相同土地级别公开出让的最高成交价格进行对比，取其高的价格；对评估出的旧用途土地价格与其原成交价进行对比，取其低的价格，以二者的差价拟定应补交的土地价款。前者价格低于或等于后者价格，互不结算土地价款。
（二）协议出让（限制性出让）项目
对评估出的新用途土地价格与该区域最近一年相同土地级别公开出让的最高成交价格进行对比，取其高的价格；对旧用途土地价格取旧用途土地使用权价格，以二者的差价拟定应补交的土地价款。前者价格低于或等于后者价格，互不结算土地价款。
对原协议出让（限制性出让）用地，土地用途变更后调整为完全出让。
第十条 签订的土地出让合同之补充合同、监管协议中应约定，申请变更的建筑面积必须办理整体产权、整体转让、整体抵押。其中原土地出让合同要求宗地整体自持的项目，变更后宗地仍应整体自持，转让、抵押条件按原土地出让合同执行。
第十一条 未开工和未竣工建设项目申请土地用途变更的，可重新约定开工竣工时间；已违反原土地出让合同开竣工时间约定的，应先按合同约定进行处置。
第十二条 属地区政府（管委会）应建立健全项目监管机制，组织建设、文旅、商务、行政执法、住房、资源规划、市场监督、公安等相关职能部门，严格履行监管职责，加强对变更用途项目建设、运营等进行全链条监管，严禁产生“类住宅”、违法违规改变土地性质和建筑功能、违法违规销售等问题；严肃追究相关部门履职未到位的责任。
第十三条 本规定自发布之日起施行，有效期2年。
